近日，中指研究院发布《2023中国商业地产发展白皮书》（以下简称白皮书）。白皮书显示，商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。

当前，房地产行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段，企业由“开发商”向“服务商”转变已经成为必然趋势。因此，白皮书认为，轻资产管理输出仍是商业地产企业规模拓展的有效方式。

白皮书显示，商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。（中国商报记者 唐砚/摄）

(资料图)

商铺租赁市场企稳回升

白皮书提出，在租赁市场方面，商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。数据显示，2023年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.33元/平方米/天，结束连续3年的下跌态势，环比微涨0.02%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢复上涨，环比涨幅为0.29%。

而写字楼租户承租能力下降，租金继续下跌。数据显示，2023年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.73元/平方米/天，环比下跌0.11%。

新房市场方面，当前房地产市场下行压力仍较大，销售端表现低迷，部分房企仍面临资金压力，进而导致投资、开工能力不足。数据显示，2023年1—5月，全国商办用房开发投资额为5085亿元，同比下降14.2%；新开工面积为3725万平方米，同比下降22.7%。从需求端来看，销售面积为3089万平方米，同比下降20.4%。

中指院方面表示，若宏观经济继续保持稳步恢复态势，叠加部分优质项目入市对写字楼租赁需求的促进，下半年写字楼市场需求端有望加速复苏，租金走势可能会逐渐企稳。

对于商铺租赁市场，在中指院看来，下半年，部分城市出台培育建设国际消费中心城市、优化营商环境、鼓励首店经济、支持商业外摆等方面政策，提升租户市场信心，促进商铺租赁需求释放，重点城市商铺租赁市场有望继续恢复。

业内人士普遍认为，房地产行业发展已经由增量为主转向增量存量并重阶段，因此，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势。

聚焦高能级城市 提升运营能力

商铺市场发展向好，从投资布局方面来看，也呈现出一定特性。白皮书显示，从新开业项目来看，2023年1—5月，全国共新开业3万平方米以上购物中心91个，与2022年同期相比减少13个。2023年下半年，预计购物中心项目竣工、开业节奏或加快，全年新开业购物中心体量或超过2022年。

分城市等级来看，在2023年1—5月新开业购物中心的城市分布中，一二线城市占比增加。从购物中心分布来看，五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群）已开业购物中心占全国购物中心存量比重约60%，其中长三角、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心，其他城市群仅部分核心城市商业发达。

对此，中指院方面表示，在当前商业地产市场供需两弱的情况下，企业布局更聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。

在购物中心运营方面，头部企业紧抓“消费提振年”契机，积极引入首店、创新性品牌等为消费者提供优质消费内容，提升项目出租率。以北京为例，数据显示，今年以来，随着新商场陆续亮相，1—5月共有 403 家品牌首店落户北京。

此外，推进数字化建设依旧是头部企业发力的重点。其中，企业发力的方向主要是通过搭建数字化平台提高企业经营水平和项目运营水平，并运用各类数字化服务平台提升客户体验。此外，一些购物中心企业也开始加大对线上业务的投入力度。

砂之船方面表示，会利用大数据分析技术了解顾客需求和购买行为，实现精准营销。同时还在构建线上服务体系，通过线上提供的一系列活动，更好赋能线下，实现引流到店。

轻资产管理输出成企业拓展有效方式

商铺租赁在消费复苏带动下需求有所恢复，商业街租金企稳，购物中心租金止跌转涨。白皮书显示，从长期来看，我国经济长期向好及居民消费升级的趋势没有改变，国内消费市场空间仍较大，商业地产存在发展空间；此外，房地产行业发展由增量为主转向增量存量并重阶段，企业由“开发商”向“服务商”转变成为必然趋势，商业地产业务的重要性有所提升。

可以说，轻资产管理输出仍是商业地产企业规模化拓展的有效方式。

中指院方面认为，在城市选择上需要聚焦产业经济发达、消费市场活力大的核心城市。同时，商业地产企业需顺应居民消费特征变化，通过引入优质品牌、改造商业空间等方式激发商业项目活力，为消费者提供优质消费供给，在实现业绩增长的同时助力城市消费市场发展。

中指研究院企业事业部研究总监刘水预计，下半年，地方政府或将围绕“消费提振年”出台更多的促消费政策，重点城市也将有更多优质商业项目开业，为居民带来优质消费内容，激发消费潜力，促进消费需求释放。

北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，随着消费升级，居民消费呈现出多元化、差异化的特征，体验式消费愈发受到关注。为此，商业地产企业可将艺术、文化等元素融入到实体商业中，通过建立主题购物中心、组织大的IP活动等，来满足目标客群的消费需求。

（中国商报 记者 陈晴）